Eviniz deprem riski taşıyorsa ne yapmalısınız?

• Bina 1999 yılında önce yapıldıysa
• Bina projesiz ve ruhsatsız yapıldıysa
• İnşaatta hazır beton kullanılmadıysa
• Binadan daha önce alınmış karot beton dayanımı C1O altındaysa
• Bina kolon ve kirişlerinde çatlaklıklar varsa
• Bodrum katta rutubet, kolon demirlerinde paslanma, betonda deniz kabukları veya benzeri şeyler varsa

Bina dere yatağı, dolgudaysa riskli olma ihtimali var. Bu durumda ilk adım durumu tespit etmek olmalı.

Nasıl risk tespiti yapılır? 

Binanızın depreme hazır olmadığını düşünüyorsanız risk tespiti yaptırmalısınız. Bu noktada 2 seçenek var. Biri ‘deprem dayanıklılık raporu’ diğeri ise ‘risk tespiti’. 5 katlı 10 daireli bir binada bu tespiti yaptırmanın bedeli 3 bin 500- 4 bin lira.

Riskli binaların tespiti için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan lisans almış kurumlara tapu ve kimlik fotokopisi ile başvurmanız gerekiyor. (Lisanslı kurum ve kuruluşları Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri’nden öğrenebilirsiniz.) Bu kurumlar binanıza ilişkin bir rapor hazırlıyor ve rapor 7 gün içinde belediyeye gönderiliyor. İnceleme sonucunda riskli olduğu belirlenen binalar, 10 iş günü içinde Altyapı Kentsel Dönüşüm İl Müdürlüğü’ne ve Tapu Müdürlüğü’ne yazılı olarak bildiriliyor. Binaya riskli yapı şerhi işleniyor ve ev sahiplerine tebligat gönderiliyor.

Binadaki maliklerin bu karara 15 gün içerisinde itiraz edebilme hakkı var. Yapılan itirazlar heyet tarafından inceleniyor.Eğer, riskli olduğu kabul edilirse bina 60 gün içinde yıkılıyor. Teknik heyetin binanın riskli olmadığına karar verirse, şerh kaldırılıyor.

Öte yandan yapılan yeni düzenlemelere göre, belediyeler de şikâyet halinde veya resen riskli binaları maliklerinden süre vererek tespitini yaptırmalarını isteyebiliyorlar.Bu durumda eğer süresi içinde riskli yapı tespiti yapılmazsa belediye yapıyor ve bedelini amme alacakları kanunu kapsamında tahsil ediyor.

Bina riskli ise ne olacak? 

Oysa uzmanlar uygun yapılarda güçlendirmenin hem süre hem de maliyet avantajı olduğuna dikkat çekiyor. Öncelikle, binanın güçlendirme işlemine uygun olup olmadığının teknik olarak tespit edilmesi gerekiyor. Güçlendirme kararı, kat maliklerinin beşte dördünün çoğunluğu ile alınıyor. Kat malikleri tarafından alınan güçlendirme kararı sonrasında, güçlendirme projesi yaptırılarak, belediyeden güçlendirme ruhsatı alınıyor. Güçlendirme giderleri, arsa payları oranında, kat maliklerince karşılanıyor. Sektör uzmanları derin bir güçlendirmede metrekare maliyetinin 1000 lira olacağını belirtiyor.

Öte yandan imar barışına başvurarak ‘yapı kayıt belgesi’ alan yapılar için de güçlendirmenin önü açıldı. Söz gelimi vatandaş 7 katlı bir bina güçlendirme yapmak istediğinde belediye ‘imardan durumun 5 kata izin veriyor’ diyordu. Bu nedenle güçlendirme yapılamıyordu. Artık ilave hak verilmeden, mevcut koşullar da korunarak bu tip yapılara güçlendirme ruhsatı verilecek.

Binanız güçlendirmeye uygun değilse ne yapılacak?

Binanız güçlendirmeye uygun değilse ya da siz yıkıp yeniden yapılmasını tercih ediyorsanız o zaman devreye müteahhit firma girecek. Birçok kişi bireysel olarak binaları yıkıp yenisini yapacak finansal güce sahip olmadığından müteahhit firma ile anlaşarak sürece başlıyor. Bu modelde ev ya da arsa sahibi bir bedel ödemiyor, müteahhit inşaatı yapıp karşılığında yapılan anlaşmaya göre kendi payına düşen ev ya da ticari birimleri alıyor.

Türkiye’de çok sayıda kişi kat karşılığı yapılan anlaşmalarda kentsel dönüşüm sürecine girdi. Ancak hatalı firma ve hatalı sözleşmeler çok sayıda konutzede yarattı.

Dönüşüm mağduru olmamak için bunlara dikkat:

* Evini kentsel dönüşüme sokacak vatandaş için ön hazırlık çalışmaları durum tespitiyle başlıyor. Yani tapunuza bakıp bir sorun var mı incelemeli, belediyeye gidip imar durumu hakkında bilgi almalısınız.

Kaçak kat ya da plan değişikliği gibi durumlar varsa bunu evinizi yıkmadan öğrenmenizde fayda var. Mesela binanız 10 katlı, plan değişmiş 8 kata düşmüş. Ama siz bunu bilmeden yıkıma girdiyseniz işi tamamlamanız oldukça zor.

* Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri tek taraflı fesh edilemeyen ancak mahkeme kararı ile fesh edilebilen sözleşmeler niteliğinde ve fesih süreci uzun sürüyor. Bu nedenle müteahhittin şirket sermaye yapısını araştırın.

Yeni düzenlemeye göre kentsel dönüşüm yapacak firmalar işin yüzde 10’u kadar teminat göstermek zorunda. Bu teminatın olup olmadığını kontrol edin. Riskli yapılarda ilçe belediyesinden, riskli alanlarda bakanlıktan bunu öğrenebilirsiniz.

Şirketin daha önce yapmış olduğu işlerinin neler olduğu ve bu işler ile ilgili hukuki sorunlar bulunup bulunmadığı da mutlaka araştırın.

* Sözleşmelerde süre konusu çok önemli. Sürelerin net anlaşılır bir şekilde yazılması gerekli.

Yer teslimi için ne kadar süre öngörülmüş, yer tesliminden sonra yapım ruhsatı için ne kadar süre öngörülmüş, yapım ruhsatı alındıktan sonra inşaatın bitirilmesi için ne kadar süre öngörülmüş ve nihayetinde fiili teslimden sonra iskan alınması için ne kadar süre öngörülmüş...

Tüm bu sürelerin net anlaşılır olması çok önemli. Aksi takdirde müteahhit bu konuda esnek davranıp süreyi çok uzun bir zamana yayabilir.

* Yapılacak sözleşmelerde cezai şart bedellerinin çok açık bir şekilde yazılması gerekiyor. Müteahhittin verilen süre içerisinde sözleşmeye hiç başlamaması, başlarsa bitirmemesi, süresinde teslim etmemesi, teslim etse dahi yapacağı ayıplı işler ve kira kayıpları nedeniyle mutlaka cezai şart talep edilmeli.

Yine sözleşmelerde müteahhit kendisine bazı maddelerde fahiş oranda cezai şart bedeli yazmışsa mutlaka karşı taraf lehine de cezai şart bedeli yazılmalı. Tek taraflı bir cezai şart kabul edilmemeli.

* Teknik şartname yapılacak işlerin niteliği, malzeme kalitesi, seçilecek ürünün markası gibi konuları içerdiği için inşaatlar tamamlandıktan sonra açılacak davalar için büyük önem arz eder. Teknik şartnamelerin teknik bir uzmana gösterilmesi ve sözleşmede muğlak, belirsiz ifade olmaması sağlanmalı. Teknik şartnamelere onun için de “ve benzeri, muadili” gibi ifadeleri çok fazla koymamaya özen göstermelisiniz.* Güçlendirmede de dönüşümde de Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan destek alabileceğinizi de unutmayın. Evini güçlendirmek isteyen 10 yıl vade ve düşük faizle 50 bin liraya kadar kredi kullanabiliyor. Dönüşümde ise iline göre değişmekle birlikte hak sahiplerine 715 lira ile 1.150 lira arasında kira yardımı yapılıyor. Dönüşüme giren evde kiracı olanlara da bir defaya mahsus 1.430 lira ile 2.300 lira arasında yardım veriliyor.

* Teknik şartname yapılacak işlerin niteliği, malzeme kalitesi, seçilecek ürünün markası gibi konuları içerdiği için inşaatlar tamamlandıktan sonra açılacak davalar için büyük önem arz eder.

Teknik şartnamelerin teknik bir uzmana gösterilmesi ve sözleşmede muğlak, belirsiz ifade olmaması sağlanmalı. Teknik şartnamelere onun için de “ve benzeri, muadili” gibi ifadeleri çok fazla koymamaya özen göstermelisiniz.

* Güçlendirmede de dönüşümde de Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan destek alabileceğinizi de unutmayın. Evini güçlendirmek isteyen 10 yıl vade ve düşük faizle 50 bin liraya kadar kredi kullanabiliyor.

Dönüşümde ise iline göre değişmekle birlikte hak sahiplerine 715 lira ile 1.150 lira arasında kira yardımı yapılıyor. Dönüşüme giren evde kiracı olanlara da bir defaya mahsus 1.430 lira ile 2.300 lira arasında yardım veriliyor.