İpotekli konut kredileri satışa çıktı!

Bankaların müşterilerine verdiği ipotekli krediler menkul kıymete dönüştürülerek nitelikli yatırımcılara satılıp nakde dönüştürülüyor.
Şimdi süreci size adım adım açıklayalım.
BU KREDİLER NASIL MENKUL KIYMETE DÖNÜŞÜYOR?
Öncelikle bu soruya cevap vermek için ipotekli konut kredilerine dayalı tahvil nedir, onu açıklayalım. İngilizcesi Mortgage Backed Bonds-MBB/Covered Bonds) olan bu tahviller bildiğimiz geleneksel tahvillerden farkı yoktur. Tek fark bunların ipotek kredilerinden oluşan bir havuzla teminat alınmasıdır.
Burada bankalar ipotekli kredilerini bilanço dışına çıkartmaz. Bunun anlamı tahvillerden sağlanan nakit akımı ile ipotekli kredilerden gelen nakit akımları birbirinden bağımsızdır. Bu da ipotekli kredilerin ödemesinde oluşan aksamaların tahvil sahiplerine yansımamasıdır.
Havuza tahvil ihraç eden bankalar tahvilin ana para ve faizini aktarmaması halinde tahvil sahipleri bundan zarar görür.
Havuzda teminat olarak yer alan ipotekli kredilerin tutarı ihraç edilen tahvillerin tutarının iki katı kadar olabilmektedir. Bunun nedeni tahvillere ilişkin nakit akımların garantiye alınmasıdır.
Tahvillerin vadesi 5-12 yıl arasındadır. Faizler 6 ayda bir, ana para vade sonunda ödenmektedir.
TÜRKİYE’DE UYGULAMASI NEDİR?
30.12.2012 tarihli ve 28513 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu gereği 21.01.2014 tarih ve 28889 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren III-59.1 sayılı "Teminatlı Menkul Kıymetler Tebliği esaslarına göre ipotekli konut kredilerine dayalı menkul kıymet ihracı mümkündür.
Ancak ülkemizde konut finansmanı alanında fon yaratan kesim ile fon ihtiyacı olan kesimi bir araya getiren bir merkezi piyasa henüz oluşmamıştır. Gelir seviyelerinin düşüklüğü nedeniyle tasarruf düzeyleri de yeterli değildir. Bu nedenle uzun vadeli ipotek kredi sisteminin gelişmesi son yıllarda olmuştur.Bu kredilerin teminat gösterilerek menkul kıymete çevrilmesi uygulaması Türkiye Kalkınma ve Yatırım Bankası A.Ş. Varlık Finansmanı Fonu’nun kurulması ve 7 Aralık’ta ihraç işleminin tamamlanacağı tahvillerle başlamış olacaktır.
TAHVİL İHRACINA GİDEN SÜREÇ
Önce Türkiye Kalkınma ve Yatırım Bankası A.Ş. Varlık Finansmanı Fonu kuruldu.
Fon 19.11.2018 tarih ve 2018/2 sayılı kararı ile Varlığa Dayalı Menkul Kıymet(VDMK) ihraç edecek.
Bu ihraç belgesi Sermaye Piyasası Kurulu’nun 23.11.2018 tarih ve 58/1350 sayılı kararı ile onaylandı.
VDMK nitelikli yatırımcılara ihraç edilecek. Yani halka arz edilmeyecek.
VDMK’lar 23.11.2019 tarihine kadar satılabilecek.
İhraç tavanı 3 milyar 250 milyon TL olacak.
VDMK hem yurt içine hem de yurt dışına ihraç edilebilecek.
HANGİ BANKALAR HAVUZDA?
Ziraat, Halk, Vakıf ve Garanti bankaları havuza giriyor. Yani bu bankaların verdiği ipotekli krediler teminat olacak ve tahviller Kalkınma Fonu aracılığı ile ihraç edilecek.
İlk etapta Ziraat Bankası 1 milyar, Halkbank 1 milyar, Vakıfbank 1 milyar, Garanti Bankası ise 150 milyon liralık ihraç yapacak. Sonrasında Ziraat Bankası 7 milyar, Halkbank 10 milyar, Vakıfbank 18.2 milyar, Garanti ise 30.3 milyar liralık program büyüklüğüne ulaşabilecek.
BU TAHVİLLER NE AVANTAJ SAĞLAACAK?
VDMK’ler yatırımcılarına hangi avantajları sağlayacak?
1-Bankaların yapacağı ipotek teminatlı menkul kıymet kupon ödemelerine dayalı nakit akışından faydalanma imkânı(faiz geliri)
2- Halkbank, Ziraat Bankası ve Vakıfbank’tan 1 yıl boyunca VDMK geri alım garantisi.
Bankalara sağladığı faydalar:
1-Bankalar kredileri teminat gösterip nakde dönmekte.
2-Yüzde 20 teminat ile mali yapılarını güçlendirmeleri
BU TAHVİLLERİN RİSKLERİ NEDİR?
Satılan konutlar için verilen kredilerin borçlusu konut alıcıları. Konut kredisi vadeleri de 5-7-9 gibi uzun vadeli. Kredi borçluları vadenin bir döneminde taksitlerini ödememeye başlayınca banka ile kredi borçlusu arasında hukuki ihtilaf ortaya çıkmakta ve bu krediler takibe düşmektedir. Konut kredi ödemelerindeki bu aksaklıklar borçlanma ile kredi veren bankaları zor duruma düşürmektedir. Çünkü bankalar kısa vadeli fon toplayarak uzun vadeli konut kredisi vermektedirler ki kredilerin de takibe düşmesi bankaları daha da zor duruma düşürmektedir.
Şimdi inşaat sektörünün içinde bulunduğu kriz ve borçların çevrilememesi nedeniyle uzun vadeli ipotek kredileri tehlikeli hal almış durumdadır. Bankaların portföyü konut stoku ile dolma riski söz konusudur.
Bu sefer bankalar riskli alacaklarını tahville borçlanarak yeni bir yükümlülüğe girmektedir. Bu durum yaşadığımız ekonomik kriz içinde borçlanarak mevduattan fazla kredi veren bankaları Amerika’da yaşanan mortgage krizine benzer bir kriz ile baş başa bırakabilir.
Şişmiş gayrimenkul sektörü menkul kıymetleştirme ile daha da balon haline gelebilir.
Riski işaret eden de ihraççı bankaların üçünün devlet bankası olması.
Yani, inşaata dayalı ekonomide bu yeni uygulama ile bizi yeni tehlikeler beklemekte...